Réduire ses impôts via la loi Pinel donne lieu à de nombreuses contraintes, en particulier à l’étape relative à la recherche du locataire du logement. Sachant que le loueur doit se conformer aux plafonds de ressources de ce dernier ainsi qu’à celui des loyers par rapport à l’emplacement du logement.
Les différentes options possibles
Rappelons par ailleurs que des membres de votre famille sont autorisés à occuper le logement. La recherche du locataire ne doit donc pas poser problème sur ce point, dans la mesure où les conditions suivantes sont remplies :
- vous respectez les plafonds de ressources de votre enfant ou de votre parent
- vous possédez chacun votre foyer fiscal
- le loyer que vous appliquez vous permettra de rembourser votre prêt sans apport individuel
- vous n’enregistrez pas de déficit sur le long terme
Si vous souhaitez ne pas faire louer à des membres de votre famille, vous serez dans l’obligation de passer par une agence immobilière, ou par le biais des petites annonces. Il existe également certaines plateformes où l’intermédiaire contacte directement le locataire qui renseigne à l’avance les informations le concernant. Le tri est immédiatement effectué auprès de l’intermédiaire qui n’envoie au loueur que les dossiers qui cadrent avec leurs propres critères.
Attention au délai de la mise en location du bien
Il est important de trouver votre locataire le plus rapidement possible dès que vous souscrivez à la loi Pinel afin de profiter immédiatement des revenus locatifs, et par conséquent afin de rembourser votre prêt. En effet, plus vous tardez à mettre le bien en exploitation, plus vous perdez en rendement. Une vacance locative qui prend plusieurs mois est donc pénalisante.
Notez aussi que vous devez respecter un certain délai entre la livraison de votre bien (qu’il soit neuf ou ancien remis aux normes) selon les exigences du dispositif.
Choisissez le bon produit en fonction du loyer à appliquer
Gardez en mémoire que vous devez aussi équilibrer le montant du loyer à appliquer en fonction du type du bien acheté : studio, appartement, maison individuelle. Tous ces éléments doivent par conséquent entrer en compte dans l’étape choix du locataire de votre logement Pinel. Par exemple, il vous sera plus difficile de mettre en location une maison individuelle à loyer élevé si votre locataire est une famille à revenus moyens ou modestes. Un loyer bas par rapport au prix d’acquisition affecterait le rendement de votre investissement.
Veillez au respect du bail locatif par le locataire
Une fois le locataire installé, vous devez vérifier à ce qu’il ne procède pas à des sous-locations, même temporaire, et qu’il respecte les clauses du bail locatif quant à l’interdiction par exemple de réaliser des travaux d’agrandissement. En effet, le calcul des plafonds de loyers repose sur la surface habitable, ce qui va éventuellement vous sanctionner auprès de l’administration fiscale.
Et si vous investissiez en vous délestant de tous ces désagréments ?
Vous pouvez en effet profiter pleinement des avantages défiscalisants de la loi Pinel sans avoir à vous alourdir de ces contraintes. Pour cela, vous investissez plutôt dans les SCPI. Ces sociétés civiles de placement immobilier sont gérées sur tous les aspects par un opérateur agréé : c’est lui qui se charge de la mise en exploitation du bien, y compris donc la recherche des locataires correspondant aux critères requis. Vous n’avez plus qu’à percevoir les revenus locatifs distribués, tout en profitant même d’un excellent rendement dans la mesure où ce sont des professionnels au savoir-faire prouvé qui pilotent l’ensemble de l’activité.
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